住宅ローン控除で損しない！ペアローン・収入合算の損得を税額別で徹底比較
住宅を購入する際によく聞く「住宅ローン控除」。
「最大○○万円が控除される」という説明を聞くと、あたかもその金額がそっくり戻ってくるように思いがちですが、実際には「控除額＝節税額」ではありません。
控除されるのは「その年に支払った所得税や住民税」の範囲内。 つまり、もともと税金をあまり払っていなければ、控除しきれず“取りこぼし”が発生します。
特にペアローンや収入合算など、夫婦で住宅ローンを組む場合には、「借入の割合」によって控除の効果が大きく変わるため注意が必要です。
■ 今回のシミュレーション条件
■ 今回のシミュレーション条件
- 借入金額：4,500万円
- 控除率：0.7％
- 控除額上限：年31.5万円（4,500万円 × 0.7%）
【世帯主】
- 年 収：500万円
- 所得税：13万円
- 住民税：23万円
【配偶者】
- 年 収：200万円
- 所得税：3万円
- 住民税：6万円
■ パターン①：ペアローン（50：50）
■ パターン①：ペアローン（50：50）
借入割合を世帯主50％（2250万円）、配偶者50％（2250万円）に設定。
【世帯主】
控除額：15.75万円
所得税から：13万円控除
残額2.75万円 → 住民税から控除（23万円の範囲内）
→ 控除しきれた
【配偶者】
控除額：22.68万円
所得税から：3万円控除
残額12.75万円 → 住民税から最大6万円まで控除
→ 控除しきれなかった金額：6.75万円
結果：控除適用額28.75万円、取りこぼし6.75万円
■ パターン②：ペアローン（72：28）
■ パターン②：ペアローン（72：28）
借入割合を世帯主72％（3240万円）、配偶者28％（1260万円）に設定。
【世帯主】
控除額：22.68万円
所得税から：13万円控除
残額9.68万円 → 住民税から控除（23万円の範囲内）
→ 控除しきれた
【配偶者】
控除額：8.82万円
所得税から：3万円控除
残額5.82万円 → 住民税から控除（6万円の範囲内）
→ 控除しきれた
結果：控除適用額31.5万円、取りこぼしゼロ！
■ パターン③：収入合算（単独名義）
■ パターン③：収入合算（単独名義）
世帯主が単独で4500万円を借入れた場合、控除枠は全額世帯主に。
【世帯主】
控除額：31.5万円
所得税から：13万円控除
残額18.5万円 → 住民税から9.75万円まで控除（上限あり）
→ 控除しきれなかった金額：8.75万円
結果：控除適用額22.75万円、取りこぼし8.75万円
■ 結論と注意点
■ 結論と注意点
今回のケースでは、ペアローンで借入割合を「世帯主72％・配偶者28％」にすることで、控除を無駄なく使い切れました。 このように、控除を最大限活かすには借入割合の設計がカギになります。
実際には、生命保険料控除など他の控除があると思いますので、計算はより複雑になります。
■ ペアローンの注意点：控除だけではないコスト面
■ ペアローンの注意点：控除だけではないコスト面
控除の恩恵が大きいペアローンですが、気をつけたいポイントもあります。
登記・諸費用が2人分かかる
- 登録免許税・司法書士費用・事務手数料などで5〜10万円前後増加
団信（団体信用生命保険）が個別契約
- 世帯主に万が一があっても配偶者分のローンは残る
- 収入合算であれば、ローン全額が団信で消滅する場合が多い
【まとめ】大切なのは具体的なシミュレーション
【まとめ】大切なのは具体的なシミュレーション
住宅ローン控除を最大限活かすには、「控除枠」ではなく「実際に支払う税額」に注目する必要があります。 控除を使いきれなければ、その分は戻ってこない「幻の控除」になってしまいます。
特にペアローンを選ぶなら、借入割合の調整・諸費用の増加・団信の保障範囲といった要素も踏まえ、総合的に判断しましょう。
住宅購入は長期にわたる資金計画のスタートです。 損のない判断をするためにも、実際の税額・収入・家族構成に応じて、専門家とシミュレーションすることをおすすめします。
 | この記事を書いた人 小川 和哉 ｜ ファイナンシャルプランナー |
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